Gentrificación de centros históricos
Para suerte de muchas localidades de América Latina y el Caribe, consecuentemente a la colonización sufrida en los asentamientos existentes a la llegada de quienes los sometieron e impusieron determinados modelos de urbanización, los patrones traídos e instalados por ellos ya sea para fines de expansión, apropiación y consolidación de su presencia en mayores extensiones del nuevo mundo, igualmente obedecieron a su defensa y explotación de riquezas naturales o minerales, conformaron la muy rica herencia histórica y patrimonial que hoy tenemos.
Tanta es su importancia que la UNESCO ha declarado al menos 37 centros históricos en esta región, destacando Ciudad de México, como otros cientos de ciudades reconocidas como patrimonio.
Aún nos sigue resultando difícil entender, que esa riqueza en muchas ocasiones continúe pasando desapercibida y deteriorándose con el ineludible paso del tiempo.
Gentrificar.
Técnica y pomposamente hoy se utiliza el término gentrificar, el cual podemos coloquialmente definir como “la rehabilitación de una zona urbana deprimida o deteriorada, que, por esas mismas circunstancias, ha provocado un desplazamiento progresivo de los vecinos, que empobrecidos, son desplazados en ocasiones por otros que adquieren sus devaluados predios, inclusive para especular”
Lo anterior, ocasiona que muchas localidades vayan perdiendo el beneficio de preservar su patrimonio edificado, a falta de cualquier tipo de estrategia oficial, privada o ambas.
Cualquiera de ellas debe hacer uso de manera mancomunada e irrevocable, de dos estrategias analíticas. Indistintamente del orden, la primera, tiene que ser una reingeniería integral y apropiada al sitio, y la otra, una estrategia metodológica de rediseño urbanístico.
Ambas tienen que ser coyunturales a fin de utilizar y adaptar que las condiciones actuales, logren generar políticas públicas alineadas para revitalizar el patrimonio, más allá de su preservación y del mero interés histórico y cultural.
Estrategias para mejorar sus economías, reordenar el uso del suelo con una visión sustentable en cuanto a movilidad, energía, desechos y sobre todo seguridad, son un reto para elevar conjuntamente las antiguas urbanizaciones, con los nuevos usos y densidades que coadyuven para crear un imán de inversiones debidamente gestionadas, garantizándose su mantenimiento, al igual que evitar potenciales conflictos por el interés que despertarán a inversionistas, vecinos, visitantes y los inevitables especuladores.
Presupuesto y valoración.
Invariablemente, en cualquier plan o idea que se pretenda materializar, todos necesariamente, deben tener su Proyecto Ejecutivo. Este es el instrumento en el que se consignan todos los elementos con los que se tiene que disponer antes de dar el inicio a cualquier obra, a fin de evitar retrasos o desviaciones por acciones no consideradas o insuficientemente gestionadas.
Un presupuesto, no solo implica los costos monetarios y plazos que hay que asumir para preparar y realizar cualquier obra, sino también los estudios y evaluaciones que son menester desarrollar con anticipación. Estos incluyen la socialización en el primer círculo de influencia del impacto de la intervención, como también con los habitantes de la localidad.
Es preciso aclarar que el peso de las inversiones, puede estar a cargo de autoridades, particulares o ambos, a través de mecanismos que permitan recibir financiación de cualquier sistema bancario, al poder ofrecerse niveles de certeza y estabilidad que atraen inversiones privadas, sin riesgos o desviaciones al etiquetarse como proyectos con Garantías Soberanas que den solvencia a cualquier inversión.
Partes interesadas o Stakeholders
En la estructuración de los diferentes esquemas para lograr el éxito de las inversiones en los Centros Históricos, se incluyen las partes interesadas o técnicamente llamados Stakeholders en el mundo de los negocios, pues contribuyen a hacer realidad muchos proyectos y convertirlos en verdaderos modelos de referencia por el éxito que logran.
Para lograr la revitalización de sitios con valor patrimonial se necesita financiación suficiente, por lo que resulta indispensable recurrir a especialistas e instituciones con conocimientos de estrategias e instrumentos de inversión innovadores a tasas y plazos justos.
Construir alianzas público-privadas (APP´s) pueden resultar una forma beneficiosa para acceder a cualquier tipo de financiación, que complementen capitales suficientes para concretar proyectos integrales con desarrollos completos y satisfactorios para todos, pues contribuirán a recobrar plusvalía a la zona, evitando especulaciones que detengan las inversiones.
Materializar cualquier proyecto, precisa la realización de un minucioso Estudio de Factibilidad que examine todas las oportunidades, tanto económicas como los beneficios que pueden surgir, así como la distribución de los tributos que a cada uno de los participantes les corresponderá aportar, en términos de sustentabilidad económica y justa del proyecto.
Debe conocerse como base, el monto de la producción económica del área de influencia, para establecer lo que aportan los edificios por medio de sus impuestos prediales, transacciones inmobiliarias y valores catastrales previa y posteriormente, así como los empleos potenciales que se generarán durante la construcción y los fijos al finalizar.
Claves.
Más allá de las características propias que cada proyecto impone y a pesar de recurrir a ejemplos de otros desarrollos exitosos, debemos tener en cuenta que invariablemente existen al menos tres elementos insalvables para considerar a la hora de la toma de decisiones:
- Objetivos transparentes.
Todas las partes, deben tener claro el compromiso y rol que les corresponde en el proyecto, a fin de coordinar efectivamente prioridades, tiempos y flujo económico, más allá del sitio y las garantías ante eventuales sobrecostos.
- Adecuada división de las partes.
Es fundamental lograr una mayor voluntad de los participantes y de los vecinos, que tendrán una revaloración de sus propiedades y sus contribuciones vía impuestos prediales, para aplicarse en la conservación de la zona, sin olvidar lo que puede obtenerse con estaciones de traslado que sirvan como polos de actividades económicas complementarias.
- Innovación para mejoramiento.
Mantener el nivel de interés por el éxito de un proyecto bien gestionado, con proyecciones reales a lo largo del futuro luego de la construcción, respaldados con los ingresos que puedan obtenerse y queden garantizados bajo resguardo de Fideicomisos independientes, creados exprofeso con transparencia en su estructura, funciones y atribuciones, crearán un modelo de éxito que bien podría replicarse a otros sitios.
Lograr mantener adecuadamente en términos de conservación las inversiones en patrimonio, es un trabajo que convoca la participación de todos, profesionistas y profesionales en este tipo de tareas, sin olvidar la decidida voluntad de las autoridades, para lograr revitalizar y poner nuevamente en valor el patrimonio existente.
Este es el compromiso de todos.
Corolario:
“Revitalizar los centros históricos, intervención compleja que genera mayor sentido de pertenencia y pone en valor nuevamente las ciudades”
- Fotografía en portada de Sonder Quest a través de Unsplash.