Tasa fija, base oculta.
“El impuesto que cada individuo está obligado a pagar,
debe ser cierto y no arbitrario”.
Adam Smith, La riqueza de las naciones (1776)
Esta semana, el Ayuntamiento de Mérida anunció que el impuesto predial no aumentará en 2027, por tercer año consecutivo. La noticia, recibida con alivio, merece sin embargo una lectura cuidadosa, porque en materia tributaria lo que se anuncia no siempre coincide con lo que se cobra.
El predial no se calcula en el aire. Resulta de aplicar una tarifa al valor catastral del inmueble (artículo 47 de la Ley de Hacienda del Municipio de Mérida), el cual se integra con los valores unitarios de suelo y construcción, la ubicación, los servicios, la antigüedad y la calidad constructiva. Son dos factores que se multiplican: la tarifa y la base. Congelar uno no detiene el resultado si el otro crece.
En el mismo paquete municipal llegan ajustes a la Ley de Hacienda derivados del nuevo Programa de Desarrollo Urbano, con nuevas denominaciones y reglas para el uso del suelo. En el ámbito federal, la Cámara de Diputados aprobó el 7 de octubre la Ley General para el Fortalecimiento y Armonización Catastral y Registral, hoy en el Senado, que no fija aumentos automáticos, pero sí empuja la actualización de los catastros en todo el país.
Nadie discute que el predial sea necesario; es la principal fuente de ingresos propios de los municipios. El artículo 31, fracción IV, de la Constitución nos obliga a contribuir al gasto público, pero de manera proporcional y equitativa. La pregunta, entonces, no es si debemos pagar, sino sobre qué base y con qué certeza.
LA BASE QUE SÍ SE MUEVE.
Cuando el valor catastral sube y la tarifa permanece, el recibo crece en la misma proporción. Si la tarifa es progresiva, por rangos, el inmueble puede saltar de escalón y el aumento superar al del propio valor.
Un valor catastral que pasa de 900 mil a 2.25 millones de pesos eleva el impuesto 150 por ciento, aunque oficialmente “no haya aumento”.
De ahí que la verdadera discusión no esté en la tasa, sino en quién fija la base y cómo lo hace. Conforme al artículo 115, fracción IV, constitucional, las tablas de valores las propone el Ayuntamiento y las aprueba el Congreso, pero el insumo técnico lo produce el Catastro, dependencia de la misma autoridad que recauda.
A ello se suma que valuadores, consultores, desarrolladores e incluso consejeros, pueden tener intereses en las zonas que se revalúan. No se trata de presumir mala fe, sino de diseñar un proceso que no dependa de ella.
La Suprema Corte lo dejó claro al resolver la controversia sobre las tablas de Mérida: el predial no puede convertirse en una vía discrecional para aumentar ingresos, y los ajustes deben sustentarse en criterios objetivos.
Ahora imaginemos a Don Ramiro, un jubilado que heredó la casa de sus padres en un barrio tradicional, no la compró, vendió ni remodeló. La obra pública y la inversión de terceros aumentaron el valor de su terreno, cuadruplicándolo.
Su predial subió 150%, y si pagara una contribución por plusvalía del 2%, tendría que pagar quince años de impuesto original por una ganancia no recibida.
Don Ramiro es rico en bienes raíces, pero su pensión no aumentó, así podemos ver con mucha claridad que gravar una riqueza no realizada, viola el principio de capacidad contributiva y expulsa a los residentes de siempre de sus barrios (gentrificación).
HACIA UNA BASE JUSTA
Para que el cobro sea justo hay que empezar por la base:
I. Publicar íntegros los estudios de mercado, la metodología y las memorias de cálculo de las tablas de valores, con mapas de impacto por colonia y no solo promedios municipales, antes de su votación en Cabildo y en el Congreso.
II. Transparentar los nombres y las declaraciones de intereses de quienes elaboran, revisan y aprueban esos valores, incluidos los consejeros ciudadanos.
III. Incorporar una revisión técnica independiente: colegios de ingenieros civiles y arquitectos, valuadores sin contratos en las zonas evaluadas, universidades, cámaras y organizaciones civiles. Un Consejo Ciudadano ayuda, pero no es toda la sociedad.
IV. Establecer un tope anual al incremento del predial en vivienda única habitada, ligado a la inflación, aunque la tabla de valores suba más.
V. Diferir hasta la enajenación el cobro de la plusvalía de entorno en viviendas heredadas y habitadas. Al vender hay precio, liquidez y ganancia comprobable; ahí operan el impuesto sobre la renta y el de adquisición de inmuebles. La plusvalía se grava cuando se cobra, no cuando se presume.
VI. Sujetar la plusvalía en quien la genera o la aprovecha: desarrolladores y beneficiarios de cambios de uso de suelo y densidad (especuladores).
VII. Garantizar a cada contribuyente una vía ágil para impugnar su valor catastral con un avalúo independiente.
El predial es el impuesto más cercano al ciudadano, ya que se paga por el lugar en donde uno vive y se devuelve, o debería devolverse, en calles, alumbrado y servicios.
Por eso se exige que la base sea más clara, pues sin ella, cualquier anuncio de “cero aumento” será una panacea de temporada, casualmente electoral.
Corolario:
“Base pública, predial justo”
- Fotografía en portada de Ibrahim Rifath a través de Unsplash.